RAPPORTS-PROPRIETAIRE-LOCATAIRE-10-12-2010

 

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dite loi Mermaz, régit les rapports entre propriétaires et locataires, dans le secteur privé.

 

Une loi d’ordre public
Une loi d’ordre public est une loi qui s’impose à tous. Personne ne peut s’en écarter. Un contrat de bail qui contiendrait des dispositions contraires à la loi du 6 juillet 1989 serait annulé par le Tribunal.

 

Le droit au logement
La loi du 6 juillet 1989, dans son article 1er, dispose que le droit au logement est un droit fondamental. Chaque homme et femme est libre de choisir de vivre dans le logement qu’il souhaite. Pour cela, des dispositifs de maintien et de développement du secteur locatif ainsi que de l’accession à la propriété par toutes les catégories sociales doivent être mises en oeuvre par le gouvernement.
La loi énonce un principe qui doit guider l’action de l’Etat. Toutefois, le droit doit parfois se confronter à l’épreuve des faits. Il n’est pas simple de développer le secteur locatif et de permettre à toutes les catégories sociales de devenir propriétaire. La politique publique du logement est une des politiques les plus complexes à mettre en oeuvre. Un juste équilibre doit être maintenu entre encourager l’investissement immobilier (achat d’un logement pour le louer ou le revendre et réaliser un bénéfice) et préserver les droits des locataires. Si les investisseurs sont trop contraints par la loi, ils n’achètent plus ; la construction de logements elle-même diminue, donc l’offre de location diminue. Si les investisseurs sont trop libres, ils risquent d’imposer des conditions de location défavorables au locataire (loyer trop élevé, logement insalubre…). Quant à l’accession à la propriété de toutes les catégories sociales, la question est aussi complexe car il ne faudrait pas que les ménages les plus modestes s’endettent pour acheter un logement qu’ils ne pourraient pas rembourser par la suite. La crise financière que le monde connaît aujourd’hui a été déclenchée par ce qu’on a appelé « la crise des subprimes » : des ménages américains très modestes ont été encouragés à acheter leur logement mais rapidement ils n’ont plus été en mesure de rembourser les crédits que les banques leur avaient octroyés.
Ce juste équilibre entre bailleur et locataire est d’ailleurs mentionné au 3ème alinéa de cet article :
«les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives»

 

L’interdiction de toute forme de discrimination
Le même article 1er, dans son 2ème alinéa, prohibe tout comportement discriminatoire dans l’accès au logement. Ainsi, personne ne peut se voir refuser la location d’un logement «en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée».
Un candidat locataire qui s’estime victime de discrimination doit simplement relater les faits qui l’amènent à penser que le refus de louer le logement repose sur un comportement discriminatoire. Par exemple : lors de la prise de contact téléphonique, le bailleur se montrait impatient de louer le logement ; lors de la visite, il s’est montré très gêné en voyant Mr Jean, candidat locataire, qui a la peau noire. Mr Jean a envoyé un dossier complet présentant toutes les garanties mais le propriétaire ne l’a jamais rappelé.
Mr Jean a plusieurs options : déposer une requête à la HALDE (Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l’Egalité) ou déposer une requête directement au Tribunal correctionnel. Les services saisis mèneront alors une enquête. Le propriétaire devra prouver que s’il n’a pas loué le logement à Mr Jean, c’est en raison de critères objectifs et non pas en raison de sa couleur de peau (par exemple : il a trouvé un locataire présentant de meilleures garanties ; un de ses enfants a voulu s’installer dans le logement…). Si aucun critère objectif n’est avancé et prouvé, le propriétaire peut être condamné par le Tribunal pour discrimination ; il risque une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende (articles 225-1 et 225-2 du code pénal).

 

Le contrat de bail
Le contrat de bail doit être établi par écrit. Il ne suffit pas de se serrer la main pour qu’un contrat de location soit valable. Il doit être écrit et comporter des mentions obligatoires, sous peine d’être annulé :
– la date de début du contrat et la durée de la location
– l’adresse précise (escalier, étage, numéro d’appartement)
– la mention que la location est à usage d’habitation principale ou mixte (habitation principale et professionelle)
– l’indication des autres parties de l’immeuble dont le locataire a l’usage (garage, cave, place de parking…) ainsi que des parties communes qu’il peut partager avec les autres locataires (cour…)
– le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle
– le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu
– la surface habitable
– l’état des lieux, établi par le locataire et le propriétaire lors de la remise et de la restitution des clés
Certaines clauses du contrat de bail sont réputées non écrites, c’est à dire que même prévues au contrat, elles sont inapplicables. L’article 4 de la loi les cite. Sont, notamment réputées non écrites, les clauses qui :
– imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
– interdisent au locataire de faire un procès au propriétaire
– prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
– interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas d’habitude avec lui
– prévoient le versement d’un dépôt de garantie de plus d’un mois de loyer
Les obligations du propriétaire
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 les énumère :
– remettre au locataire un logement décent, sans risque pour la sécurité et la santé du locataire (par exemple sans humidité et sans plomb), et conforme à un usage d’habitation (eau, chauffage, électricité…)
– s’assurer que le logement est en bon état d’usage et de réparations ; mais le locataire et le propriétaire peuvent prévoir des réparations que le locataire s’engage à effectuer en échange d’une diminution du loyer (exemple : refaire le papier peint)
– assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir contre les défauts cachés (exemple : une plomberie qui se révèle en mauvais état)
– entretenir les locaux et effectuer les grosses réparations nécessaires à un entretien normal
– ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu’ils ne déforment pas les lieux

 

Les obligations du locataire
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 les énumère :
– payer le loyer et les charges récupérables, c’est à dire les charges communes (gardiennage de l’immeuble, la collecte des ordures ménagères, ménage dans les parties communes…)
– user paisiblement des locaux loués conformément au contrat de bail (exemple : ne pas exercer une activité commerciale dans un local loué à titre d’habitation)
– prendre en charge l’entretien courant et les petites réparations (voir annexe du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives)
– prendre en charge les frais liées aux dégradations pendant la durée du bail, sauf s’il prouve qu’elles ne sont pas de son fait
– laisser effectuer les travaux d’entretien nécessaire
– ne pas transformer les locaux (exemple : casser une cloison pour faire une seule pièce) sans l’accord du propriétaire)
– contracter une assurance habitation

 

La durée du contrat de location
Le contrat de location est conclu pour une durée d’au moins 3 ans (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). A l’issue de cette période, si rien n’est fait, le contrat est reconduit tacitement, c’est à dire qu’il se poursuit, sans autre formalité, pour une nouvelle période de 3 ans. Le contrat peut également être renouvelé : le bailleur et le locataire vont re-discuter les conditions de la location, notamment le montant du loyer. Le locataire qui demande le renouvellement doit présenter sa demande au propriétaire 3 mois avant la fin du bail. Lorsque le renouvellement est à l’intiative du bailleur, il doit présenter sa demande au locataire 6 mois avant la fin du bail. La durée du bail renouvelé est au minimum de 3 ans.
Le contrat de location peut prévoir une durée d’un an si le propriétaire prévoit de reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales.

 

Le dépôt de garantie et la caution
Le dépôt de garantie a pour but d’assurer le propriétaire que le locataire respectera bien ses obligations, notamment payer son loyer. Il correspond à une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire au moment de l’entrée dans les lieux. Le propriétaire lui restitue cette somme à la fin du bail, sauf si le locataire a dégradé le logement ou n’a pas payé le loyer.
La somme correspondant au dépôt de garantie ne peut être supérieure à un mois de loyer (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
L’acte de caution est l’engagement d’une personne à payer les sommes dues par le locataire s’il ne respecte pas ses obligations. Le propriétaire ne peut pas exiger une caution s’il a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

 

Le loyer
Le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Il peut être révisé une fois par an si une clause du contrat de bail le prévoit, en fonction de l’indice de référence des loyers, publié par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
Le congé : la fin du bail
Le locataire peut donner congé au propriétaire à tout moment (article 12 de la loi du 6 juillet 1989). La durée du préavis est de 3 mois (articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989). Toutefois, il peut être d’un mois en cas de mutation professionelle, d’obtention d’un premier emploi, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que dans des cas précis : la volonté de reprendre ou de vendre le logement ou un motif sérieux et légitime (exemple : non paiement du loyer par le locataire). La reprise du logement par le propriétaire doit bénéficier à lui-même, son conjoint, son partenaire dans le cadre d’un PACS, son concubin notoire, ses ascendants (père, mère…), ses descendants (enfants…) ou ceux de son époux, partenaire, concubin. La durée du préavis est de 6 mois.
Le locataire continue à payer le loyer pendant la durée du préavis soit 3 mois s’il est l’initiative du congé et pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux si le propriétaire est à l’initiative du congé (exemple : en mars, le locataire se voit notifier le congé ; il reste dans l’appartement jusqu’en juin ; il paie le loyer jusqu’en juin même si le préavis court jusqu’en août, soit 6 mois). S’il est à l’initiative du congé et qu’un autre locataire s’installe dans les lieux avant la fin du préavis, il n’est pas tenu de payer le loyer à partir de l’installation du nouveau locataire.
Si le congé est à l’initiative du propriétaire qui souhaite revendre le logement, le locataire est prioritaire pour racheter l’appartement s’il le souhaite.

 

 La commission départementale de conciliation
Dans chaque département, il existe une commission de conciliation, composée de représentants de propriétaires et de représentants de locataires. Elle est chargée d’examiner les litiges relatifs :
– au loyer
– au respect par le propriétaire de ses obligations (article 6 de la loi du 6 juillet 1989)
– à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations
Elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Elle rend un avis dans les 2 mois de sa saisine. Elle s’efforce de concilier les parties. Son avis peut être transmis au juge en cas de procès.
Pour en savoir plus :
– Loi du 6 juillet 1989 : www.legifrance.gouv.fr
– OLAP : Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Etude 2010 sur les loyers de l’agglomération parisienne, comparée à 11 autres agglomérations   http://www.observatoire-des-loyers.fr/productions-prestations/publications-periodiques
– INSEE : Comment réviser un loyer d’habitation ? http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=35&type=1&page=revision_loyer.htm
– ANIL : Fixation et augmentation du loyer

LISTE DE RÉPARATIONS AYANT LE CARACTÈRE DE RÉPARATIONS LOCATIVES

 I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. – Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. – Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. – Installations de plomberie.
a) Canalisations d’eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : 
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
e) Eviers et appareils sanitaires : 
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. – Equipements d’installations d’électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location. 
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.