COLOCATION-DOSSIER-DU-MOIS-OCTOBRE-2010

La vie à plusieurs dans un même appartement concerne 370 000 personnes en 2006, selon une étude de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), dont 60 % de jeunes de moins de 30 ans. Seuls 17 % d’entre eux sont étudiants. 60 % ont un emploi… Quelques chiffres clés pour mettre en évidence une réalité, depuis longtemps dévoilée par la fondation Abbé Pierre : le problème de logement touche de manière importante les jeunes. Car si une part d’entre eux recherche le mode de vie communautaire, la majorité n’apprécie que modérément les contraintes de la colocation.
Pourquoi n’ont-ils pas le choix ?
– Précarité de l’emploi des jeunes : le nombre de jeunes de moins de 25 ans au chômage a augmenté de près de 6% entre juillet 2008 et juillet 2013 selon les chiffres publiés chaque année par l’Organisation de Coopération et de Développement Economiques (OCDE).
– Augmentation du coût du logement : selon les chiffres publiés par l’Insee (institut national de statistiques), le coût du logement a augmenté en moyenne de 17% entre 2005 et 2010. Cette augmentation est bien supérieure à l’augmentation des prix à la consommation. Aussi, les petits logements, dont les locataires se succèdent chaque année, ont vu leur prix doublés entre 1997 et 2009, en fonction de la progression des taux moyens de relocation (Rapport annuel 2010 de la Fondation Abbé Pierre sur l’Etat du mal logement en France).
La colocation n’est pas régie par des textes de loi spécifiques. C’est le droit commun qui s’applique, soit la loi du 6 juillet 1989 pour les logements vides du parc privé et les articles L.632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitat pour les logements meublés du parc privé.
C’est pourquoi le Secrétaire d’Etat chargé du Logement et de l’Urbanisme, M. Benoist Apparu, a demandé un rapport sur le sujet à l’ANIL, rendu en avril 2010.
En attendant un projet de loi permettant de clarifier les règles, voici quelques règles de droit qu’il vaut mieux connaître.
SOLIDAIRE…MENT RESPONSABLES
Première chose à savoir impérativement : en colocation, chaque colocataire peut être amené à payer pour tous les autres si ceux-ci sont défaillants. C’est ce qu’on appelle la clause de solidarité, très souvent incluse dans les contrats de bail.
Ainsi, un colocataire peut payer le loyer pour tous, de même pour les charges, les réparations locatives non effectuées… Ca n’est que dans un second temps qu’il peut se retourner contre les colocataires défaillants. Il s’agit d’une procédure devant le Tribunal d’instance.
De même, la caution d’un colocataire peut être amené à payer le propriétaire pour tous les colocataires défaillants. Cela peut faire réfléchir certains parents… Ne pas hésiter à se renseigner sur le système Locapass (différentes aides pour l’accès au logement des jeunes), pour préserver la paix des familles !

 

MEME QUAND ON EST PARTI…
Il ne suffit pas d’envoyer un courrier informant le propriétaire qu’on quitte le logement, dans les 3 mois, pour ne plus être tenu par cette dette solidaire… C’est le terme du contrat de bail qui compte.
Si le logement a été loué le 1er janvier 2008. Le terme du contrat de bail est le 1er janvier 2011 (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Un des colocataires s’en va le 1er janvier 2010. Il reste solidairement responsable des loyers non payés (ainsi que les charges, les réparations locatives…) jusqu’au 1er janvier 2011.
C’est l’histoire de Carole (Article Le Canard Enchaîné du 12 octobre 2006), 26 ans, qui quitte Guillaume, après avoir cohabité 4 mois avec lui, part de Paris et va s’installer en Alsace. Alors qu’elle avait envoyé à son propriétaire une lettre recommandée l’informant de son départ, elle reçoit, un an plus tard, un courrier de l’avocat de son propriétaire lui demandant de régler 10 000 € de loyer, non payé par Guillaume… en raison de la clause de solidarité.
QUE FAIRE ?
Lorsqu’une clause de solidarité est incluse dans le contrat de bail et qu’on souhaite partir avant la fin du bail pour ne plus être tenu par cette solidarité après son départ, il faut impérativement obtenir un accord écrit de son propriétaire : soit un nouveau bail soit un avenant au bail soit la substitution d’un autre locataire.
CONTRAT UNIQUE OU CONTRATS MULTIPLES ?
Les parties ont le choix entre signer un contrat de bail avec tous les colocataires en même temps ou signer un contrat de bail par locataires. Quels sont les avantages et les inconvénients de ces formules ?
Le contrat unique
Pour le propriétaire : la clause de solidarité joue envers les colocataires et leurs cautions ; le congé donné à l’un vaut pour tous ; la restitution du dépôt de garantie est différée au départ du dernier colocataire
Pour les colocataires : le propriétaire ne peut pas imposer un nouveau colocataire sans leur consentement ; le montant de loyer et la durée du bail sont les mêmes pour tous
Le contrat multiple
Pour le propriétaire : il peut imposer de nouveaux colocataires ; il ne bénéficie pas de la clause de solidarité puisque chaque contrat prévoit la location d’une partie précise du logement ; il ne peut pas garder le dépôt de garantie en cas de dégradation des parties communes sauf à établir un état des lieux à chaque départ.
Pour les colocataires : pas de solidarité sur les parties privatives et engagement limité de la caution ; chaque colocataire qui déménage peut récupérer le dépôt de garantie qu’il a initialement versé
ATTENTION A L’ASSURANCE DES COLOCATAIRES
Les colocataires doivent impérativement souscrire ensemble, chez le même assureur, une assurance multirisques habitation et responsabilité civile afin de couvrir leur responsabilité vis-à-vis de chacun d’eux et vis-à-vis des tiers (cas d’incendie, de dégâts des eaux ou de vol).Si seul  un des colocataires souscrivait une assurance, seuls ses biens seraient dédommagés en cas d’incendie, de dégâts des eaux ou de vol et l’assurance du propriétaire se retournerait uniquement contre lui.
LES PRECONISATIONS DU RAPPORT DE L’ANIL
Un régime optionnel encadrant les rapports entre propriétaire et colocataires
Sur la durée du bail : actuellement, le nouveau colocataire qui prend le bail en cours de route ne dispose pas du droit au bail de 3 ans, comme dans la loi du 6 juillet 1989. Son droit au bail est réduit au temps restant jusqu’au terme du contrat initialement conclu. Par exemple : Julien, Sarah et Téo ont conclu un bail en 2006 (durée légale de 3ans). En 2008, Sarah quitte le logement. Gwenaël prend son relais. Son droit au bail court jusqu’en 2009 soit 1 an (au lieu de 3 ans prévus dans la loi de 1989).
Selon l’ANIL, une durée de bail de 1 an répondrait mieux aux réalités du monde de la colocation et éviterait les effets pervers de la solidarité pour ceux qui quittent le logement et leur caution.
Sur le montant des charges et les assurances : il arrive que le propriétaire ait mal évalué les charges à venir et demande aux colocataires de payer un montant plus élevé en fin d’année. Le problème des assurances déjà soulevé ci-dessus est aussi pointé.
Selon l’ANIL, prévoir un montant forfaitaire de charges et d’assurances simplifierait les relations propriétaire – colocataires.
Sur le renouvellement du bail et les modalités de congé : l’ANIL préconise de reproduire les termes de la loi sur le logement meublé : tacite reconduction (sans avoir à signer un nouveau contrat) au bout d’un an sauf si le propriétaire veut vendre le logement, l’utiliser à des fins personnelles ou s’il invoque des motifs légitimes et sérieux (non-paiement du loyer par le locataire). Un nouveau motif invoqué par le propriétaire pourrait être de vouloir sortir du régime optionnel de la colocation pour louer son logement à un seul locataire. Comme pour le logement meublé, le délai de préavis pour le congé serait de 3 mois pour le propriétaire et d’1 mois pour le locataire.
Sur l’augmentation du coût du loyer : il faut éviter qu’à chaque changement de colocataire, le propriétaire n’augmente trop le prix du loyer. Pour ce faire, l’indexation du prix du loyer sur l’indice de référence des loyers publié par l’Insee est préconisée par l’ANIL.
Pour en savoir plus :